A Prefeitura de Osasco divulgou na semana passada que um levantamento elaborado pela sua Secretaria de Finanças apontou que, na cidade, já há mais unidades habitacionais em condomínios residenciais do que casas assobradadas. O estudo partiu de informações cadastrais do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), com dados de 2022.
De acordo com a análise, o total de imóveis cadastrados no IPTU saltou de 154.914 em 2017 para 184.617 em 2022, refletindo o expressivo crescimento do mercado imobiliário na cidade. Em termos absolutos, o maior crescimento foi observado nos condomínios residenciais, cuja quantidade de unidades cadastradas saltou de 42.868 em 2017 para 65.885 em 2022, o que evidencia o processo de verticalização em curso na cidade.
Por conta dessa verticalização, a quantidade de unidades em condomínios residenciais (apartamentos, em sua maioria) já é maior do que a quantidade de sobrados residenciais na cidade (54.686 em 2022). Quando consideradas também as casas térreas, contudo, o número de casas térreas e assobradadas (91.825 em 2022) ainda é maior do que o número de apartamentos cadastrados.
Apesar da verticalização em curso, o número de sobrados ainda cresceu no período, passando de 52.524 em 2017 para 54.686. Por outro lado, o número de casas térreas caiu de 37.543 para 37.139. Também caiu o número de terrenos vagos (de 6.058 para 5.945).
Em relação ao desenvolvimento econômico da cidade, também chama a atenção o crescimento de 1.940 para 4.511 no número de unidades em condomínios comercias, que acompanha a abertura e a chegada de novas empresas ao município.
“Os últimos cinco anos representaram um período de expressivo desenvolvimento econômico da cidade, com a chegada de grandes empresas, aumento da arrecadação de ISS e crescimento populacional. O mercado imobiliário reflete este movimento”, analisa o secretário de Finanças, Bruno Mancini, segundo quem o estudo faz parte de um esforço da Secretaria de Finanças para transformar os dados disponíveis em informações estratégicas, seja para o planejamento público municipal ou na tomada de decisão de investidores do setor privado.
“Conforme mostraram os dados do Censo, a população de Osasco segue em crescimento. Há uma mudança também no perfil das moradias, o que representa maior demanda por imóveis. Uma forma de a cidade continuar crescendo de forma eficiente é se verticalizar, especialmente se esta verticalização se der em áreas próximas de empregos, serviços e infraestrutura”, analisa o secretário.
Para Bruno Mancini, é apenas questão de tempo para o número de apartamentos em Osasco superar o de casas. “Quem anda pela cidade vê o grande volume de prédios em construção. Em São Paulo, já em 2020, o número de apartamentos superou o de prédios”, exemplificou, citando estudo elaborado pelo Centro de Estudos da Metrópole elaborado para a Capital paulista.
POR BAIRRO
Por causa de algumas mudanças de classificação ao longo do tempo, alguns bairros tiveram que ser agregados para corrigir distorções na análise. Ainda assim, segundo o estudo, é possível ter uma visão regionalizada da verticalização da cidade e avaliar melhor os desafios relacionados ao planejamento urbano.
“Estamos neste momento discutindo os ajustes no nosso Plano Diretor e este tipo de informação é muito oportuna para compreender melhor a dinâmica do crescimento da cidade nos últimos anos. Notamos, por exemplo, um intenso processo de verticalização na região do Industrial Autonomistas, Continental, Presidente Altino, áreas próximas do Centro, dos empregos, dos serviços e do Centro expandido de Osasco. Por outro lado, também notamos um expressivo crescimento de condomínios residenciais em bairros como Conceição e Santa Maria, no extremo Sul da cidade, o que traz desafios adicionais para a questão da mobilidade urbana, por exemplo”, avalia o secretário de Finanças.
Segundo o estudo, nos bairros Industrial Autonomistas/Continental o número de unidades em condomínios residenciais saltou de 2.122 em 2017 para 6.155 em 2022. Em Presidente Altino, subiu de 1.284 para 3.231. Nos bairros Centro/Vila Osasco, de 5.182 para 6.751.
O material divulgado pela Prefeitura aponta também um crescimento expressivo do número de unidades residenciais em condomínios nos bairros Padroeira, Jardim Roberto, Cidade das Flores, Pestana, São Pedro (de 3.884 para 7.229), Novo Osasco (1.802 para 4.316), Conceição (de 2.306 para 3.648), Jaguaribe (1.948 para 3.180) e Santa Maria (de 1.221 para 2.438).
Segundo Bruno Mancini, os próximos passos do trabalho envolvem, a partir das informações do ITBI, apresentar o volume de transações imobiliárias por bairro e estimar a evolução dos preços do metro quadrado. “Sabemos, pelo estudo elaborado data zap +, que, entre as principais cidades da Região Metropolitana de São Paulo, Osasco foi a que apresentou o maior crescimento do valor médio de venda do metro quadrado nos últimos 48 meses, um aumento de quase 30% no período. Poder acompanhar mensalmente a evolução dos preços dos imóveis por bairro será de muito valor para o planejamento da cidade, para a elaboração de políticas de incentivo ao aumento da oferta de moradia, por exemplo. As estimativas de preço também podem ser muito úteis em uma eventual revisão da planta genérica de valores da cidade, que está bastante desatualizada”, completou o secretário. Essa análise final, no entanto, de revisão da planta genérica, pode impactar no valor do IPTU pago pelo cidadão osasquense.
TRÂNSITO:
O TRANSTORNO
Outro aspecto que não foi abordado no estudo, mas impacta diretamente no dia a dia da população, é que a verticalização acelerada da cidade, sem um plano de compensação ou remodelação de vias (ruas e avenidas), tem também adicionado um volume cada vez maior de veículos automotores, provocando congestionamentos constantes e “travamento” no tráfego.
Envolvido em campanha eleitoral no ano passado, o prefeito Rogério Lins (Podemos) foi indagado naquela época pela reportagem do jornal Página Zero sobre esse aspecto da chegada de muitos condomínios (residenciais ou comerciais) na cidade, mas respondeu limitando-se a dizer que sua administração preocupava-se, sim, com o tema, mas direcionado a um empreendimento residencial de grande vulto que organiza sua implantação na região da rodovia Raposo Tavares. Na região central da cidade – ou em bairros próximos, como os citados Presidente Altino, Industrial Autonomistas, Continental, Vila Osasco, etc – não houve citação por parte do prefeito e não, há, de forma visível, projetos que se apresentem para diminuição desse transtorno.
Especialistas no assunto são contundentes em afirmar que os mesmos elementos hoje tratados como positivos por estudos como esse, apresentado pela Secretaria de Finanças, com o eventual aumento do valor do IPTU e dificuldades no processo de mobilidade das pessoas, podem acabar se transformando em empecilhos ao processo de desenvolvimento da cidade, afastando moradores e comerciantes para outros locais e cidades, como aquele ocorrido, por exemplo, em relação à região central da Capital paulista.
